二道江电动工具维修培训学校

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通州降价！大兴降价！亦庄降价！朝青降价！房山，没降。继楼市调控2010年在房山成为“空调”之后，房山楼市再次顶住了全市降价风潮，多数项目只是平价推售。在今年新入市项目中，成交占比也首次取代朝阳，占据首位。

但是，房山楼市显然已利好用尽，市场对9号线对接房山线的消息反应平平即是例证。而中粮万科长阳半岛（资料、团购、论坛）“配套缩水”事件，又让喊了两年还处在纸上的各个“画饼”原形尽显，颤悠悠的房山楼市已经很难再顶住下一波“寒风”。从另一个角度，相比已经降价的通州、大兴楼市来说，房山热点区域的楼市从高位掉价5000元/平米，也并不为过。

看不见的配套

“呼啦啦、呼啦啦”，当坐在空荡荡的地铁房山线上，看着沿途一会儿是荒地，一会儿是披着绿网外衣的“楼堆”时，恐怕很少会有人在此时想到房山线犹如一条新穿进房山区的动脉血管，沿途的楼盘如一个个肿瘤，吸收着地铁从城市核心区输送来的血液——揣着票子看房的人，得以不断膨大。

但在一块块土地被卖出，一座座住宅楼拔地而起的同时，那些可以称得上“宏伟”、“振奋人心”的商业、公建配套还停留在新城规划、开发商们图纸上和项目的沙盘中。CSD只有住宅，奥特莱斯没见，容纳3.5万个商户的西潞综合市场尚无踪影，城市综合体还在谈。京投万科新里程（资料、论坛）、金地郎悦、芭蕾雨等项目只是蹲在荒地里，附近连任何一家商店的踪影都没有，售楼员吃午饭还要奔赴镇上。唯一初具雏形的沿河公园的树林里大便满地。

“只能零星看见几个报亭、小卖部，街上其他地方都充斥着彩钢安装、电动工具修理、买卖水泥的小简易房。因为店铺面积小，一些商户干脆将一袋袋的水泥堆在路边，和川流不息的行人、自行车、马车、黑车争抢着原本就不富裕的道路资源，还有的店铺门口堆着还没来得及裁的钢条”，一年前《北京商报》描述的良乡板块的这条街道并没有多大改观。

然而，在各个售楼处内，记者听到的描述则是与屋外绝不相同的另一番景象。幼儿园、商业街、名牌中学、大型医院、公园、便利交通、新鲜空气……宜居新城，一应俱全！正如刘谦的魔术一样空手变幻出无数神奇东西，最后用一句“perfect”作为结语。

忽然，热销了一年半之久的长阳半岛业主发现配套医院原来还没定下来，北京四中也是多个小区共享，开发商只负责引进及建设环节，整个区域唯一的三甲医院要等到2015年以后。

“将来给小孩看病肯定还得跑进市里”，一位业主抱怨，来房山买房的多数刚需，生育年龄比较集中，等孩子上到初中有没有名额谁都保证不了。但购房款已交，也只能闹几次“维权”了事。

在房价上涨的通道被阻之后，配套缺失问题显现，并不断放大。最终，长阳半岛维权事件成为对房山楼市配套发出质疑的爆发性声音：配套没有宣传的那么好，房子还值不值这个价？

此外，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。

我校电子维修专家利用他们自己多年的维修经验并结合现代核心技术理论的方式来授课，支撑房山楼市繁荣的最重要的交通因素也并不完美。“仅靠地铁和高速并不够，房山的交通体系更需要打通内部各区域之间的交通线，才能真正活起来”，一位规划专家表示，尽管拥有京港澳高速、京周公路、京保公路、轻轨房山线等多条交通干道，但房山更需要增加板块内与地铁，以及各板块之间的交通线，不然出行依旧会困难。

如果这些都没有，还有“新鲜空气”呢。但，来自北京市土地整理储备中心的信息显示，2009年至今，房山区出让的工业用地中，超过一半是汽车、重工、印刷、包装、电缆等存在污染隐患的工业类型。

价值洼地已经被填平

房山最初进入人们视野的时候，还是一片“价值洼地”，对许多人而言只是一个京郊游的去向。

来自北京市住建委网站和北京市土地整理储备中心的信息显示，2009年初，房山的房价大约在5000—6000元/平米，出让的土地楼面地价约为近2000元/平米。就在这一年，“南城计划”推出，城铁、CSD概念才使房山这块价值洼地具有了可以利用的空间。

2009年9月7日，万科进驻长阳，一下子将该地区的楼面地价拉升至5758元/平米，和通州、大兴等区域站在了一个平面上。21天之后，万科又以5726元/平米的楼面地价拿下了长阳的另一地块。共耗资51.3亿元。

此后，众多名牌房企一拥而入，包括北京城建、金地、中铁房产、上海绿地、北京建工、首开股份、京投置业、韩健集团等，将2009年下半年至2010年底的房山楼面地价稳定在了5000—6000元/平米，相当于房山区2009年初的房价，首开拿下长阳站8号地时的楼面地价更是高达6910元/平米。

主要在售项目拿地成本

项目名称拿地时间

拿地总价

（亿元）

规划建筑面积

（㎡）

楼面地价

（元/㎡）

成交均价

（元/㎡）

半岛家园

2009年9月

22

382080

5758

16781

紫云家园

2009年9月

29.3

511700.1

5726

17659

云湾家园

2010年5月

9.83

189091

5200

14274

翠林漫步（资料、团购、论坛）

2009年12月

3.9

127147.1

3071

13884

绿地新都会

2009年12月

17.2

664566

2588

15166

芭蕾雨

2010年2月

9.26

375213

2467

17130

长阳国际城

2010年5月

14.6

286611.81

5094

12487

建邦华庭（资料、团购、论坛）

2010年5月

14

241948

5795

15851

熙悦山

2010年6月

11.53

211745.85

5443

13665

金地郎悦

2010年12月

19.1

374112.33

5105

16916

数据来源：北京市土地整理储备中心、北京市住建委官网 注：统计数据截至12月30日

地价飙升之后，房价不断高企，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。

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从5000多元一平，到17000、甚至是18000元/平米的高价，房山的房价在短短的三年之内飙升了两倍，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。

我校老师能激发学生的学习兴趣，不但传授给学生知识，同时还传授其方法；不但传授方法，还传授其兴趣，价值洼地被急速填平。地价飙升之后，房价不断高企，2009年底已经飙升至12000元/平米左右。在楼市调控出台的2010年，长阳、良乡等热点地区的房价依旧飙升了大约四成，至16000元/平米左右。2011年之后，在调控寒风下，通州、大兴楼市高价不保，大幅回落，但房山长阳等热点区域的房价却能够停留在17000元/平米左右，与“上风上水”的昌平相当，高于回调之后的通州平价水平。

虽然没能迈过2万元/平米的大关，但与背靠CBD和配套更为丰富的大兴、昌平等远郊区相比，房山已经不具备任何优势。因此，房山楼市也开始走通州之前的老路，开始出现成交量下滑、库存攀升。

成交下降 库存攀升 双压高房价

在今年底的媒体答谢会上，万科副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，今年北京万科销售额再次过百亿，非常不易，应该非常感谢中粮万科长阳半岛这个项目，长阳半岛今年完成签约额36—37亿元，销售额可能超过50个亿，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。

一块好钢放在高压锅里十年也不会熔化，放在炼钢炉里则瞬间熔化！可见，环境决定事物变化的速度，在目前的万科历史上是绝无仅有的。

即使这样，来自北京市住建委网站和多家机构的统计数据显示，中粮万科长阳半岛销售下滑非常明显。2010年长阳半岛实现了4次“日光”，2011年上半年新推房源在销售初期的去化率依然能够保持在80%左右。但是，今年8月获得预售许可的490套房源，截至12月29日，签约率只有64.1%。

不只是长阳半岛一家，悦都苑、金地郎悦、翠林湾、徜徉嘉园等大型项目都陷入销售困境，而小型房企的项目更是“门前冷落车马稀”。但房源入市量却没有明显下降，据北京市住建委网站信息显示，8月至今，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。

学校和学子们可以根据用人单位的条件来挑选理想的单位，房山区共有10个项目、4200余套房源获得预售许可证。

据亚豪机构统计，房山楼市目前的库存量超过12000套，相比去年同期约增加了55%。“受南城发展计划等各项利好因素刺激，房山区的开发情况发展迅猛，大量土地被推入市场，大批项目也随之入市，同时房价也一路飙升，近两年间房价上涨幅度高达50%。但在楼市调控之后，在这里告诉你一个好消息--湖南阳光技术学校全国招生。

学校坚持“德育为首，全面育人，内造素质，外塑形象”办学方针，对学生实行全员育人、全员管理；遵循“专业企业有机接轨、技能技术相互融通”的职教理念，大兴、房山的弱点也自然显露，成交量一路下滑，项目入市量并没有相应减少，所以库存量不断飙升。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。

表2：2011年代表项目成交走势

6月

7月

8月

9月

10月

长阳半岛

144

64

181

74

46

芭蕾雨

128

67

31

59

50

熙悦山

33

9

23

57

翠林漫步

151

30

徜徉集（资料、团购、论坛）

53

23

10

33

据中原市场研究部统计，在限购的最初几个月，房山区成交量占全市占比甚至超过20%，但是最近从8月开始，成交量连续下滑，10月份更是创造了429套的低成交量，不足限购之初的一半。按目前的销量，消化库存需要两年时间。

成交量下降、库存不断攀升，再加上土地放量供应，让犹居于高位的房山楼市岌岌可危。公开资料显示，大兴、通州、昌平、顺义、房山五个区供应的土地供应量在最近3年占到了全市住宅土地供应量的68.1%。其中，房山更是位居土地供应的榜首，该区域最近3年住宅类地块供应超过了625万平方米，约占到全市住宅土地供应量的19%。

房山区仅在2010年当年，出让住宅用地就多达18幅，且多为大体量地块。同时，今年12月，北京市最大一宗市区联合储备公租房用地也在房山良乡实现供地。

土地成本下降为降价提供空间

地产商的嗅觉是敏锐的。尽管8月30日，万科再次在长阳拿地，但楼面地价已降至4679元/平米，比起万科进驻长阳的1号地，低了约1100元/平米。2011年房山区成交的住宅用地的楼面地价也多降至4000—4500元/平米，超过5000元/平米的只有一幅。

相比之下，万科今年在大兴旧宫和丰台的土地市场上，则显得高调许多。北京万科的一位内部人士也向记者透漏，明年的开发重点将会逐渐转移到大兴和丰台地区。2011年的土地市场上，房山不再是香饽饽。住宅用地出让量相比去年大幅下降，并有1幅地块流拍，但依旧位居全市前列，同时，工业用地出让量明显上升。

但是，记者查阅2008年至今的房山土地成交记录，发现在住宅用地和工业用地之外，只有两幅旅游用地和一幅文娱用地，没有一幅商业用地或多功能用地，商业用地全部和住宅用地“捆绑销售”，供应结构较为单一。再加上挤压的库存量，使得业内对该区域的土地并不看好。

据传，上月房山某项目拟推出“降价补差价”条款来吸引购房者，但由于未来市场不再乐观等因素而搁浅。

房山变成“房”山、配套迟迟不到位、房价居高不下、成交量下降、库存高企、名牌房企逐步撤退。一切准备就绪，只待降价！

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